SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ

BEĞENDİM

ABONE OL

News

0

İSMAİL ŞİMŞEK

TAPU MÜDÜRÜ / TAPU UZMANI / GAYRİMENKUL FİNANS VE DEĞERLENDİRME UZMANI

Satış Vaadi Sözleşmesi; Bir taşınmazın Tapu Müdürlüklerinde asıl sözleşme olan satış sözleşmesini yani resmi senet düzenlenerek yapılmasını isteme hakkı veren, bir ön akit  bir ön sözleşme olarak ifade edilebilir. Adından da anlaşılacağı üzere üzerinde anlaşılan bir taşınmazın satışının ileri bir tarihte yani 5 yıl içerisinde yapılmasını vaat eden bir sözleşmedir.

Satış vaadi sözleşmesinin düzenlenme şekli resmi şekle tabi olup ancak noterde yapılabilir. Yani noter dışında  yapılan taşınmazın devrini esas alan veya alacak bir sözleşme yapılamaz. Yapılsa bile geçersizdir.

Satış vaadi sözleşmesinin etki süresi 5 yıldır. Yani satış vaadi sözleşmeleri tapuya şerh edilirse şerh tarihinden itibaren 5 yıl süreyle tarafları ve bu şekilde satılması halinde 3.kişileri bağlayan bir ön akittir. 5 yıllık süre geçtikten sonra sözleşmenin alıcı tarafının satıcıyı satışa zorlama etkisi ortadan kalkar. Ayrıca 5 yıllık süreden sonra şerhle birlikte burayı satan alan 3.kişilere karşı kalkmamış şerhin bağlayıcılığı yoktur.

Satış vaadi sözleşmesi şerhi 5 yıllık süreye tabi demiştik. Bu süre geçtikten sonra Tapu Müdürlüklerinin bu şerhi resen kaldırma yetkileri vardır. Ancak terkini terkin harcına tabi olduğu için sözleşmenin taraflarından herhangi birisinin talebiyle terkin harcı ödenerek kaldırılabilir.

Ayrıca bu tür sözleşmelerin tapuya şerhi zorunlu bir unsur değildir. Satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmese bile sözleşmenin tarafları bakımından 5 yıllık süreyi aşmamak şartıyla bir sonuç doğurur.

Ancak böyle bir durumda tapuya şerh edilmemiş ve taşınmazı şerh edilmeden satın alan dışarıdan bir 3.kişi bakımından taşınmaza yönelik satış vaadinin varlığından söz edilerek hak ileri sürülemez veya açılmış ve açılacak davadan sonuç alınamaz. Bunun içindir ki bir satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi bu hakkın koruyuculuğu bakımından özellikle sözleşmenin alıcısı tarafıyla oldukça önemlidir.

Satış vaadi sözleşmelerinin şerhi için sözleşmede alıcı lehtara yetki verilmesi zorunlu değildir. Taraflardan herhangi birisi sözleşmeyi ibraz ederek ve harcını ödeyerek tapuya şerh ettirilebilir. Yeter ki sözleşeme de aksi durum belirtilmiş olmasın.

Satış vaadi sözleşmelerinin geçerliliği ve tapuya şerhi; müstakil, hisseli veya elbirliği halindeki mülkiyetler için geçerlidir ve şerh edilebilir. Ancak elbirliği mülkiyeti dediğimiz hisselerin çözülmemiş ve görünür olmadığı taşınmazlarda şerhin; ileri tarihteki alım işlemine yönelik etki kapasitesi, elbirliğinin çözülmesine hisselerin belli ve belirgin olmasına bağlıdır.

• Sadece tapuya tescili gerçekleştirilmiş taşınmazlar için değil ölen murisi adına kayıtlı ancak henüz mirasçılara intikali yapılmamış taşınmazlar içinde satış vaadi sözleşmesi yapılabilir ve sözleşme tapuya şerh edilebilir. Henüz ölmemiş murisi adına kayıtlı taşınmaz için satış vaadi düzenlettirip tapuya şerh ettiremez.
• İmar parseli olma koşullarını sağlamış bir taşınmaz içinde henüz ifraz işlemi gerçekleşmemiş olsa bile satış vaadi sözleşmesi düzenlenebilir.
• Kat mülkiyeti veya kat irtifakı henüz kurulmamış ileri kurulacak bağımsız bölümler için satış vaadi şerhi düzenlenebilir.
• Satış vaadi sözleşmesi ile doğan hak ilgili taşınmazın hala devreden tarafın üstünde bulunması şartıyla bir başkasına devredilebilir. Ancak bu yeni sözleşme tapuya şerh edilemez.
• Satış vaadi ile vekaletname birlikte düzenlenmişse ve sonrasında vekalet azledilerek ortadan kaldırılmış ve vekil azledilmiş olsa bile satış vaadi sona ermez. Satış vaadi devam eder.
• Satış vaadinin süresinin 5 yıl olduğunu yukarıda ifade etmiştik. Ancak satış vaadine yönelik dava açma süresi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 125.maddeye göre olağan zaman aşımı 10 yıldır. Bu sürenin aşılması halinde dava düşer.
• Taşınmazın tamamına yönelik işlenmiş bir satış vaadinin varken taşınmazın tamamına yönelik ikinci bir satış vaadi şerhi işlenemez. Bu durumda ilk şerhin terkin edilmesi gerekir. Ancak hisseli taşınmazlarda ilk şerh bir hisseye ait ikinci şerh başka bir hisseye ait ise ikinci satış vaadi şerh edilebilir.
• Satış vaadi sözleşmeleri yasaklı şerhlerden ‘’ kamu haczi’’ olan yerlere şerh ettirilebilir. Zira satış vaadi sözleşmeleri adında anlaşılacağı üzere bir vaat içeren devri henüz gerçekleşmeyecek ileriki bir tarihte gerçekleşecek sözleşmelerdir. O zamana kadar kaldırılması muhtemel ve bizatihi kaldırılmadan devir işlemi yapılamayacağından şerh durumu gerçekleşebilir.

Taşınmaz sahibi iki ayrı kişiyle satış vaadi sözleşmesi düzenlemiş, bu iki kişiden tarih olarak daha önce düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi tapu şerh edilmemiş ancak tarih olarak daha sonra düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmiş ise ve bu taşınmazın satıcı tarafından satılmış olması halinde ilk sözleşme kişisi alıcıya karşı mahkemelerde bir hak iddia edemez. Sonraki tapuya şerh ettiren taraf mahkemede sözleşmeyi şerh ettirmesinden dolayı ve alıcının bu şerhi bilerek almasından dolayı alıcıya karşı bir hak iddia edebilir.

Satıcı tarafından iki ayrı kişiye satış vaadi sözleşmesi düzenlenmiş ancak birinci sözleşme sahibi sözleşmesini tapuya şerh ettirmemiş 2.kişi şerh ettirmiş akabinde bir süre sonra ilgili taşınmaza hacizler gelmiş. Bu durumda birinci kişi şerh ettirmediği için bu hacizlerin sonuçlarından etkilenirken 2.kişi tapuya şerh ettirdiği için hakkını koruyabilir ve şerhe itiraz edilebilir.

Satış vaadi sözleşmeleri ancak iki tarafın noterden  istemiyle ortadan kaldırılabilir. Zira sözleşme iki tarafın rızasıyla kurulduğu için kaldırılması da ancak iki tarafın rızasıyla olabilir.

MALİ YÖNÜ:  

Satış vaadi sözleşmesindeki yazılı bedel üzerinden bedel belirtilmemiş ise rayiç emlak bedeli üzerinden harç tahsil edilir. Sözleşmede belirtilen bedel rayiç emlak bedelinden az iki katından fazla olamaz.

Ayrıca döner sermaye ücreti tahsil edilir.

Yeni bir konu ve yeni bir yazıda buluşmak dileğiyle…