Müşterek(Hisseli)Mülkiyet ve Yaşanan Sorunlar

BEĞENDİM

Bir gayrimenkulde müşterek mülkiyet yani hisseli mülkiyet sahibi olmak; cephede gönüllü savaşmak isteyen bir askerin silahının elinden alınarak pasifize edilmesi, zaferin ise diğer askerlerin savaşa girmesiyle elde edilebileceği koşullara bağlı olması hali gibidir.

Anayasanın mülkiyet hakkı başlıklı 35.maddesi kapsamında elde ettiğiniz hissenizi istediğiniz gibi tasarruf edebilirsiniz. Satabilirsiniz, bağışlayabilirsiniz, ipotek edebilir veya satış vaadinde bulunabilirsiniz. Ancak hisseli yerde özellikle bazı tapu işlemlerinde tek hissedarın diğer hissedarlarla birlikte hareket etmemesi hali beraberinde birçok kısıtlamaları gerektirdiğinden ciddi arazi sorunlarını da beraberinde getirmektedir.

Bunu özellikle satış işlemlerinde kullanmaya kalktığınızda önünüze ‘’ Şuf’a hakkı’’ gibi başta bir sürü yasal bariyer çıkartılırken sizin hareket alanınız; bir nevi diğer hissedarların keyfiyetine, çıkarına mahkûm edilmiş oluyor. Müşterek mülkiyette hissedarsanız, bir kere hissenizi hissedarlar dışından dilediğiniz kişiye dilediğiniz fiyata satmakta güçlük yaşıyorsunuz. Dışarıdan bir alıcıya hisse satışı neredeyse alıcıya öldü fiyatına hisse alımı için kapı aralarken, diğer hissedarlara belki daha aşağı fiyattan satmamış olma başarınız için buruk bir mutluluk yaşıyorsunuz.

Alıcı eğer bu hisseyi bilmeyerek alıyorsa ” hissedar ve mahkeme” gibi aynı döngüyü ileride oda yaşamaya devam ediyor. Yok eğer bu alımda alıcıda bir tilkilik varsa yani burayı alıp ileride ‘’ İzale-i Şuyu’’ yani ‘’ Ortaklığın Giderilmesi Davası’’ açarım diğer hissedarların Şuf’a Davasını ortadan kaldırırım diyorsa o başka. Zira İzale-i Şuyu davası aşamasında maalesef Şuf’a Hakkı kullanılamıyor.

Müşterek mülkiyet 4721 sayılı Türk MedeniKanunun 688.maddesinde tanımlanmış buna göre; paylı mülkiyette birden çok kimse maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli oranda paylarla maliktir, denilmektedir.

Yani müşterek (hisseli) mülkiyet demek; hisseli bir taşınmazda her hissedarın taşınmazın tamamı üzerinde hissesi oranında hak sahibi olması demektir.

Örneğin 1000m2.lik bir arsa düşünelim. Burada A’nın ¼ (250m2), B’nin ¼ (250m2) ve C’nin ½ (500m2) hissesi mevcut. İşte burada resmiyet anlamında A şahsının bu arsanın 250m2.lik bir kısmını diğer C şahsının 500m2.lik kısmını çevirip burası benim deme şansı yoktur. Bu taşınmazda her hissedar taşınmazın tamamı üzerinde hisseye tekabül eden m2.oranında hak sahibidir.

Hisseli satışlarda yaşanan sorunlar:

Birinci sorun ‘’ Şuf’a Hakkı’’ davasına kapı aralıyor olması.

Örneğin hisse satın alan kişinin İzale-i Şuyu davası ile taşınmaz satılması halinde taşınmazın tamamını alım ekonomik gücü yoksa o zaman noter bildiriminden 3 ay diğer hallerde 2 yıl sürecek dava zaman aşımını beklemek zorunda. Yoksa diğer hissedarların ‘’ Şuf’a Hakkı’’ davasına hazırlıklı olmalıdır.

İkinci sorun hisseli bir taşınmazda hissedarlardan birisi olarak imar kanunun kapsamında resmi olarak başta belediyeler olmak üzere yasayla ruhsat vermeye yetkilendirilmiş kurum ve kuruluşlardan tek başına ruhsat alıp inşaat yapamayacağı için gerek inşaat devam ederken gerekse inşaat bittikten sonra ‘’ Kat Mülkiyeti’’ veya ‘’ Kat İrtifakı’’ kurulurken müşterek yani tüm hissedarların birlikte hareket etme zorunluluğunu getiriyor olmasıdır.

Üçüncü sorun ‘’ paydaşlıktan çıkartma davasına’’ konu edilebilir. Yani hisseli bir taşınmazda hissedarlardan birisinin yaptığı diğer hissedarlara tutum ve davranışları ile zarar veriyor müşterek birlikteliğe aykırı davranışları ile çekilmez hale gelmişse diğer hissedarlar dava açarak o hissedarın payını mahkemenin belirleyeceği bir bedel üzerinden diğer hissedarla adına satışı yapılarak tescil edilir.

Dördüncü sorun ‘’ Sükna Hakkı’’ yani ‘’ Oturma Hakkı’’ için hisseli bir evde hissedarlardan birisinin hissesi için oturma sözleşmesi düzenleyememesidir. Oturma hakkı için diğer hissedarlardan noterden muvafakat alınması zorunludur.

Beşinci sorun ‘’ Kira Sözleşmesi’’ yapılamaması durumudur. Yani bir müşterek yani hisseli taşınmazın kiraya verilebilmesi düzenlenen kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için toplam hissedarların yarısından fazlasının kira sözleşmesine imza atması gerekir.

Altıncı sorun komşu ‘’ geçit hakkı’’ verilirken tek paydaşın bu hakkı komşuya sağlaması mümkün değildir. Her paydaş taşınmazın tamamı üzerinde hissesi oranında hak sahibi olduğu için diğer hissedarlarla birlikte hareket edilmesi gerekir.

Yedinci sorun 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 223.maddesinin 2.fıkrasında ifade edildiği üzere ‘’ Aksine bir anlaşma olmadıkça eşlerden birisi diğerinin rızası olmadıkça paylı mülkiyet konusu maldaki pay üzerinde tasarrufta bulunamaz.’’ denilmektedir.

Kısaca ifade etmek gerekirse yasal mal rejimine dahil evliliklerde yani edinilmiş mallara katılma rejimi kapsamında edinilmiş mallar için eşler arasında paylı mülkiyet olarak kayıtlı taşınmazlarda bir eşin payını satması diğer eşin rızasına bağlanmıştır. Ancak eşlerden birisinin payı var diğer eşin payı yok. Payı olan eş başka kişilerle hissedar ise satışı için payı olmayan eşin rızasını onayını almasına gerek yoktur.

Sekizinci sorun hisseli olarak kayıtlı bir arsa üzerine bir hissedarın bina yaptıktan sonra bina olarak ‘’ cins tashihi’’ yaptırması mümkün değildir. Dolayısıyla 4721 sayılı TMK’nun 692.maddesi; ‘’hisseli taşınmazın özgülendiği amacın değiştirilmesi oybirliği ile bütün hissedarların kabulüne bağlıdır,’’ denilmektedir. Zira cins değişikliği işlemi, hisseli taşınmazın özgülendiği amacı değiştiren bir mahiyettedir.

Sözün özü; hisseli bir arazi, arsa veya herhangi bir taşınmaz alırken bir kez değil on kez düşünmenizi tavsiye ediyorum. Zira kalan ömrünüz diğer hissedarlarla mücadele içinde veya mahkeme kapılarını beklemekle geçer.

Yeni bir konu yeni bir yazıda buluşmak dileğiyle…

SİZİN İÇİN SEÇTİKLERİMİZ