Konut Sektörüne Talep Güçlü, Yeni Finansman Modelleri Şart

BEĞENDİM

ABONE OL

News

0

Konuta yönelik güçlü talebe karşın artan maliyetler ile yüksek finansman kıskacında kalan gayrimenkul sektörü, 2026’da kredi faizlerinin düşmesini ve planlı arsa üretimini bekliyor.

Orta gelir grubunda konut talebinin yeni finansman modelleriyle güçlendirilmesini isteyen sektör, finansman yükünün azalmasının yeni projelerin de önünü açacağı görüşünde.

Gayrimenkul sektörü, artan maliyetler, sınırlı arz ve finansmana erişim zorluğuna rağmen 2025 yılı konut satışlarında adeta rekor kırarak geçen yılın ilk 11 ayında 1,43 milyon konut satışı yapıldı. Buna faiz indirimi adımlarının 2026’da da devam edeceği beklentisi, fiyatlarda yükseliş öngörüsü ve reel artışın enflasyonun altında kalması etkili oldu.

Fırsat alımı olarak görülen dönemde tüketicilerin ev sahipliği için banka mevduatından konuta yönelmesi, özellikle ikinci el piyasayı hareketlendirdi. Ancak bu canlılık, ev sahipliği oranını son bir yılda 1 puan artırarak yüzde 56,1’den yüzde 57,1’e çıkarsa da oranlar hâlâ 10 yıl öncesinin gerisinde kaldı. 2015 yılında ev sahipliği oranı yüzde 60,4, kiracılık oranı ise yüzde 23,3 seviyesindeydi. Ortaya çıkan tablo, ev sahipliğinin hâlen istenilen seviyede olmadığını gösterdi.

Konut sahipliğindeki temel zorluklar arasında, çift haneli enflasyonist ortamda artan maliyetlerin yeni konut arzını baskılaması ve yüksek finansman maliyetleri yer alıyor.

Bugün konut kredisi yıllık faiz oranı ortalama yüzde 36,38 seviyesinde bulunuyor. Aylık finansman yükü ise yüzde 2,64’ten başlayıp yüzde 4’ü aşıyor. Bu durum, krediye erişimi daha da pahalı hale getiriyor. İnşaat maliyetleri de önemli bir diğer etken olarak öne çıkıyor. İstanbul’da metrekare başına inşaat maliyeti yaklaşık 50 bin lirayı bulurken, 100 metrekarelik bir konutun yalnızca inşaat maliyeti 5 milyon liraya ulaşıyor. Arsa, işçilik ve kâr gibi diğer kalemlerin eklenmesiyle rakam daha da yükseliyor.

Öte yandan kamunun 500 bin sosyal konut adımına 5 milyondan fazla başvuru gelmesi, konut ihtiyacının derinliğini gözler önüne seriyor. Özellikle orta kesimde güçlü bir talep olduğunu belirten sektör temsilcileri, 2026’da faizlerin düşmesini ve orta gelir grubunun konuta erişimini

Arsa bedeli fiyatta önemli bir belirleyici unsur

2026’da öncelikle planlı arsa üretimi ve arsa maliyetlerinin makul seviyelere çekilmesi önemli iken konut fiyatını belirleyen en önemli unsurlardan biri arsa maliyeti olduğu ortaya çıkıyor.

Burada kritik olan kamu tarafından üretilecek uygun maliyetli arsaların özel sektörle buluşması, hem erişilebilir hem de nitelikli projelerin çok daha yaygın biçimde hayata geçirilmesini mümkün kılacaktır.

“Sürdürülebilir projeler öne çıkacak”

Faizlerin kademeli olarak düşmesiyle özellikle orta gelir grubunun talebinin güçleneceğini, lüks segmentte ise yatırım iştahının likidite artışıyla yeniden canlanacağını öngörülüyor. 2026’da sektörün en belirleyici unsuru makroekonomik istikrar olması beklenirken enflasyonun öngörülebilir bir seviyeye oturması, kur istikrarı ve finansman maliyetlerindeki iyileşme hem geliştirici hem de yatırımcı tarafında güveni artıracak bir çerçeve çizebilir.

Türkiye’nin demografik yapısı, konut ihtiyacı, kentsel dönüşüm zorunluluğu ve teknoloji odaklı yeni yaşam modellerine olan talep, sektörün orta vadede güçlü kalmasını sağlarken 2026 yılının; kentsel dönüşüm, sürdürülebilirlik, modüler üretim, dijitalleşme ve karma projelerin öne çıktığı, ‘doğru ürün–doğru lokasyon–doğru finansman’ yaklaşımının ön planda olduğu bir yıl olacağını öngörülmektedir.

“Konut talebi doğru okunmalı”

Satışlardaki canlılığa rağmen stokların da önemli ölçüde büyüdüğünü gördük. Yılın en kritik başlığı maliyetlerdi. Faizlerdeki görece gevşeme sektöre bir nebze nefes aldırdı ancak malzeme ve işçilik maliyetlerindeki artış üretimin sürdürülebilirliğini zorladı. Arsa maliyetleri ise özellikle büyükşehirlerde yeni projelerin önünü tıkayan bir noktaya geldi. Ayrıca ruhsat ve onay süreçlerindeki yavaşlık projelerin zamanlamasını doğrudan etkiliyor.

2026’da veri temelli üretim yaklaşımını güçlendirmek istiyoruz. Konut ihtiyacı önümüzdeki beş yılda da güçlü şekilde sürecek. Bu nedenle arzı artırmak, arsa üretimini hızlandırmak ve finansman modellerini güçlendirmek kaçınılmaz bir zorunluluk.”

2025 yılı, doğru zamanda, doğru lokasyonda ve doğru finansmanla alınan kararların öne çıktığı bir yıl olurken Orta Vadeli Program’da ortaya konulan dezenflasyon sürecinin devamı ve finansal koşullarda kademeli normalleşme beklentisi, finansman maliyetleri üzerinde rahatlatıcı bir etki yaratabilir. Özellikle doğru lokasyonlarda ve nitelikli projelerde kontrollü bir canlanma beklenirken bu sürecin ani sıçramalarla değil, daha rasyonel ve dengeli bir piyasa yapısı içinde ilerleyeceğini öngörülüyor.

10 yıllık konut politikası oluşturulması gerekiyor.

2025, gayrimenkul sektörü açısından eşiğin aşıldığı bir yıl olurken ilk 11 ay itibarıyla satışlar geçen yılın yüzde 13 üzerine çıkarak yaklaşık 1,4 milyona ulaştı. İstanbul’da kiralık sosyal konut uygulamalarını ilk kez TOKİ aracılığıyla planlanırken özel sektörün de sürece dahil olmasıyla erişilebilir konut daha da yaygınlaşacaktır.

Dönüşüm ve finansman sorunları birlikte değerlendirildiğinde, 10 yıllık bir konut politikasına ihtiyaç olduğu ortada. Türkiye’de arsa maliyetleri toplam maliyetin ortalama yüzde 50’sini oluşturduğuna göre devletin elindeki arsaların, belirli bir proje dönemi için geliştiricilere tahsis edilmesi ile kamu-özel işbirliğiyle on binlerce konut üretilebilir.