Birden çok kişinin herhangi bir gayrimenkul üzerinde açıkça belli ve belirgin olmayan payları oranında malik olma esasına dayanır.
Bir nevi hisse oranları müşterek (paylı) mülkiyetten farklı olarak tapu kütüğünde görünmeyen gerek intikal işlemine bağlı mirasçılık belgesi üzerinden gerekse yapılan veya yapılacak tescil gerekse tapulama esnasında kadastro tespiti uygulaması kapsamında sunulan belgeler ile kendi içinde gizli paya dönüşen birlikte mülkiyet çeşididir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’n 701. maddedeki ifadesi ile ‘’ Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır,’’ denilmektedir.
Dikkat ederseniz daha önce müşterek mülkiyet olarak ifade ettiğimiz paylı hisseli taşınmazlarda da paylar ortaklığa giren malların tamamına yaygındı. Ancak burada farklı olan hisseli mülkiyette paylar açık görünür ve tapu kütüğünden anlaşılabilir bir durumda iken bugünkü konumuz olan iştirak mülkiyette tapu kütüğüne bakarak gerçekte var olan gizlenmiş hissenizi ne görebilir ne de açıkça görünmeyen aslında var olduğunu bildiğiniz hisseniz üzerinde birilerine göstererek açık bir izahat yapabilirsiniz.
*İştirak mülkiyetinin müşterek mülkiyet dediğimiz hisseli mülkiyetten diğer önemli farkı; müşterek mülkiyette payınızı bazı durumlara ‘’Şuf’a Hakkı’’ gibi hazırlıklı olmak şartıyla dilediğiniz kişiye belki dilediğiniz bedelle olmasa bile serbestçe satabilir serbestçe tasarruf edebilirken iştirak mülkiyette ‘’ 3.kişiler dediğimiz dışarıdan herhangi birilerine serbestçe satamaz tek başınıza istediğiniz gibi tasarruf edemezsiniz. Ancak kendi aranızda veya kendi içinizde dönen bir yapıya’’ satabilirsiniz. Buda sizin tek başınıza hareket alanınızı kısıtlarken sizi iştirakin diğer ortaklarına her alanda mecbur ve mahkûm eder. İşte bundan dolayıdır ki ben buna açmaza ‘’ şeytan üçgeni çıkmazı’’ diyorum.
*Müşterek mülkiyette dışarıdan herhangi bir kişiye bir pay devrinde diğer hissedarların ‘’ Şuf’a Hakkı’’ kullanmaları olası iken iştirak mülkiyette dışarıya zorunlu olarak bir hak devri olamayacağı için bu hakkın kullanılması mümkün değildir.
*Bu türlü bir mülkiyette aksine bir hüküm olmadıkça maliklerin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkileri ancak ‘’ oy birliği’’ ile alınabilir. Bu tür bir mülkiyet çeşidi devam ettiği sürece taşınmazın diğer paydaşlarının payı veya payları veya diğer iştirak payları arasında veya dışarıdan 3.kişilere’’Taksim, satış, bağış, trampa, vs.’’ gibi tasarruf sağlayıcı işlemler yapılması mümkün değildir.
*İştirak Mülkiyetinde tüm ortakların birlikte hareket ederek dışarıdan 3.bir kişiye ‘’ SATIŞ VAADİ’’ yapması olağan iken ortakların herhangi birinin tek başına dışarıdan herhangi bir kişi ile böyle bir vaad de bulunması ileride çözülmesi ve hisseye dönüşmesi mümkün olan veya olacak bir pay için 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 12.ve 27.maddeleri kapsamında mümkündür.
*Yine 6098 sayılı TBK’nun 857.maddesi kapsamında elbirliği ortaklığına sahip kişiler elbirliğinin tamamı üzerinde maliklerin tamamına sair ‘’ İPOTEK’’ yapılabilirken, payı belirlenmemiş bir ortağın gizli payı ipoteğe dahil edilemez.
Peki neresinden tutarsanız elinizde kalan bu mülkiyet şekli nasıl sonlandırılarak iştirake dahil olan ortaklar kendi paylarını serbestçe tasarruf edilebilir hale getirebilir?
Not: Mahkeme tarafından verilen veraset belgesinde paylı mülkiyete dönüştüğü açıkça ifade edilmişse paylı mülkiyete geçilir açıkça belirtilmemişse bundan iştirakin sona ermediği anlaşılması gerektiğinden paylı mülkiyete geçilemez.
Not: Tebligat yapılan ortaklardan herhangi birisinin tebligatın kendisine tebliğinden itibaren ‘’ 30 gün’’ içindeki itirazı halinde Tapu Müdürlükleri iştirak mülkiyetli payı, paylı mülkiyete dönüştürmesi mümkün değildir.
İştirak halindeki mülkiyet müstakil veya müşterek mülkiyete dönüştürülerek ‘’ şeytan üçgeni çıkmazından’’ çıkılabilir.
Sözün özü Müşterek mülkiyeti kolaylaştırma imkânı 5403 sayılı kanun ve ardından 15.05.2014 tarih ve 6537 sayılı kanun değişikliği elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüşmesini zorlaştırmıştır. 15.05.2014 tarihinden sonraki özellikle arazi nitelikli işlemlerde mirasın bütünlüğünün korunması adına mirasın intikali ve pay temliki işlemleri Tarım İl/İlçe Müdürlüklerinin iznine bağlanmış olup vatandaş odaklı ciddi arazi anlaşmazlıklarını beraberinde getirirken gerek Tapu Müdürlükleri, Mahkemeler, İcra Müdürlükleri gerekse mülkiyet işi ile alakalı kurumlar ve bu kurumların kendi aralarındaki kurumlar arası yazışma trafiği ama özellikle vatandaş için ciddi bir zaman kaybı oluşturmaktadır.
Anayasamızın ‘’ mülkiyet hakkı’’ başlıklı maddesine ciddi bir tezat oluşturan bu uygulama kalkmalıdır. Özellikle ‘’ iştirak mülkiyeti’’ bu yönüyle vatandaşın elini kolunu bağlarken kendi taşınmaz hakkını serbestçe tasarruf edecek imkan kabiliyetini ortadan kaldırmaktadır.
4721 sayılı TMK’nun 701. Maddesinde yer bulan ve bir sorunlar yumağı olarak vatandaşı yoran bir mülkiyet çeşidi olarak iştirak mülkiyeti ortadan kalkmalıdır. Mirasın intikalinde işlem ve tescil uygulaması şekli, tek bir mirasçı başvurusu ile yapılmış olsa bile müşterek mülkiyet olmalıdır.
Yeni bir konu yeni bir yazıda buluşmak dileğiyle…
Müşterek(Hisseli)Mülkiyet ve Yaşanan Sorunlar
Veri politikasındaki amaçlarla sınırlı ve mevzuata uygun şekilde çerez konumlandırmaktayız. Detaylar için veri politikamızı inceleyebilirsiniz.
News
Gayrimenkul ve Tapu
Ekonomi
Gayrimenkul ve Tapu
Gayrimenkul ve Tapu
