Gayrimenkul Satışlarında Avukat Zorunluluğu Geliyor…

BEĞENDİM

ABONE OL

News

0

Türkiye’de (arsa-arazi-konut-işyeri, vb gibi) totalde gayrimenkul satışlarının 3,3 milyon adedi aşarak rekor kırdığı bir dönemde tapu işlemlerinde hukuki güvenliği artırmaya yönelik yeni bir adım gündeme geliyor.

Düzenlenen 12. Yargı Paketi kapsamında planlanan yüksek bütçeli taşınmaz satışlarında avukat bulundurma zorunluluğu, tapuda hem ‘’sahtekarlık, dolandırıcılık’’ risklerini azaltmayı hem de gayrimenkul işlemlerinde  ileride sorun yaratarak mahkemelere sirayet edebilecek “önleyici hukuk” anlayışını güçlendirmeyi hedefliyor.

Gayrimenkul satışlarında rekor artış, hukuki güvenlik ihtiyacını büyüttü…

Yeni Adalet Bakanı Akın Gürlek tarafından kamuoyuna duyurulan ve 12. Yargı Paketi kapsamında yasalaşması planlanan düzenleme, yüksek bütçeli taşınmaz satışlarında avukat bulundurma zorunluluğu getirmeyi hedefliyor. Türkiye’de gayrimenkul alım satım işlemleri halen tapu sicil müdürlüklerinde alıcı, satıcı ve tapu memuru arasında gerçekleştirilen idari bir işlem niteliği taşıyor. Ancak açıklanan resmi verilere göre Türkiye’de gayrimenkul satışları tüm zamanların en yüksek seviyesine ulaşarak bir önceki yıla göre yüzde 8,7 artışla 3 milyon 332 bin 994 adet olarak kayıtlara geçti.

Amaçlanan “önleyici hukuk” modelini hayata geçirmek…

Planlanan düzenlemeye göre belirli bir parasal değerin üzerindeki taşınmaz devirlerinde tarafların işlemleri bizzat yürütmeleri yerine, baroya kayıtlı bir avukat aracılığıyla gerçekleştirmeleri kanuni bir geçerlilik şartı haline gelecek.

Bu yaklaşımın Türkiye’de gayrimenkul hukukunda “önleyici hukuk” mekanizmasını devreye sokarak avukatların süreçte yer alması; belgelerin kontrol edilmesi, tarafların hukuki olarak bilgilendirilmesi, tapu kayıtlarının analiz edilmesi ve sözleşme içeriklerinin doğru kurulması açısından kritik bir rol oynayacağından birçok risk, işlem öncesinde ortadan kaldırılmasıdır.

Zorunluluk, yüksek değerli işlemleri kapsayacak…

Planlanan düzenlemede avukat zorunluluğunun tüm tapu işlemlerine değil, belirli bir parasal sınırı aşan işlemlere getirilmesi öngörülüyor. Bu sınırın belirlenmesinde anonim şirketlerdeki avukat bulundurma zorunluluğuna benzer objektif kriterlerin dikkate alınması bekleniyor. Ayrıca söz konusu eşik değerin her mali yıl başında yeniden değerleme oranına göre güncellenmesi de planlanıyor.

Hangi tapu işlemlerinin ve hangi oranda bedelin üzerinde avukat zorunluluğu gerçekleşeceği henüz netlik kazanmış değil. Satış, bağış, trampa, intikal, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması, ipotek işlemleri, intifa hakları ve bazı şerh türlerinin kapsama dahil olup olmayacağı düzenlemenin yasalaşma sürecinde netleşecek.

Tapu işlemlerinde en çok uyuşmazlık yaratan başlıklar

Uygulamada daha çok muvazaalı işlemler (gerçek iradenin gizlenmesi) ehliyet ve irade sakatlığı tartışmaları, aile konutu ve eş rızası kaynaklı uyuşmazlıklar, tapu kaydındaki şerh, takyidat ve irtifakların incelenmeden yapılan işlemler, vekaletle satışlarda kötüye kullanım iddiaları ve yabancılar için edinim kısıtlarının mahkemeye gitmeden hukuki uyuşmazlıkların çözümü için gerekli olabileceği düşünülerek hazırlanmış olması düşünülmektedir.

Bu yeni düzenleme dava sayısını azaltabilir

Avukatın işlem sürecinde bulunmasının, bu tür risklerin büyük bölümünü daha baştan ortadan kaldırabilecek bir kontrol mekanizması sağlayacağından tapuda avukat zorunluluğu 12. Yargı Paketi kapsamında bir hazırlık ve niyet açıklaması niteliğinde bulunuyor. Düzenlemenin TBMM’de yasalaşmasıyla birlikte parasal eşik, işlem türleri ve istisnalar netleşecek. Avukatın sürece dahil olması, irade sakatlığı veya hukuki eksiklikleri daha işlemin başında tespit ederek yeni davaların ortaya çıkmasını önemli ölçüde azaltacaktır. Bu yaklaşım hem tarafların hak kaybını önleyecek hem de mahkemelerin iş yükünü azaltarak yargı sistemi için ciddi bir zaman tasarrufu sağlayacağı öngörülmektedir.