ŞUF’A ( ÖN ALIM) HAKKI

BEĞENDİM

ABONE OL

News

0

Şuf’a hakkı, tapu işlemlerinde en çok soru konusu edilen sonrasında mahkemelerde davaya konu olan tapu işlemlerinin neredeyse başında gelmektedir.

Ve hisseli taşınmazlarda mülkiyet hakkını kısıtlayan hissedarın hissesini neredeyse öldü fiyat üzerinden diğer hissedarlara satışına mahkum eden daha yüksek fiyatla satış için hissedarın elini kolunu bağlayan hissedarlar dışında birisine satılması ve hissedarlardan birisinin bu hakkı kullanması halinde alıcıyı mahkemelerde süründüren  satış veya satışa matuf  işlem dışında kullanılamayan satış dışında davaya konu olmayacak diğer devir işlemlerine kapı aralayan bir hakkı olması yönüyle bana göre yaşanan büyük mağduriyetler yönüyle yeni bir düzenlemeye tabi tutulması zorunlu olan bir hak çeşididir.

Bu hakkın kullanılması özünde taşınmazda bütünleşmeyi amaçlasa da Anayasanın 35.maddesinde düzenlenen ” mülkiyet hakkına” aykırı, anayasayla çelişen, ciddi ekonomik ve ruhsal travmalara yol açan paydaşlar arasında olası husumetlere kapı aralayan sorunlu bir yasal düzenleme olduğunu bilmek gerekiyor.

Ve bu hak 4721 sayılı Türk Medeni   Kanunun 732.maddesinde düzenlenmiştir.

Bu maddeye göre şufa hakkı, paylı mülkiyette, bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen 3.kişiye satması halinde diğer paydaşların ön alım hakkını kullanabilmesidir.

Daha anlaşılabilir bir ifadeyle hisseli bir taşınmazda hissedarlardan birinin hissesinin tamamını veya bir kısmını hissedarlar dışından bir başka kişiye satması halinde o taşınmazdaki hissedarlardan herhangi birisinin öncelikli olarak satın alma hakkını ifade eder.

Şufa hakkı 2 şekilde kullanılabilir.

Birincisi ‘’Kanuni Şuf’a Hakkı’’ olarak bilinen yani adından da anlaşılacağı üzere kanundan doğan hissedarların hissesini dışarıdaki herhangi birisinden önce diğer hissedarların öncelikli satın alma hakkıdır.

Bu hak taşınmazdaki herhangi bir hissedarın hissesini taşınmazdaki hissedarlar dışından 3.bir kişiye satması halinde satıcının veya satış tarihinden itibaren alıcının noterden diğer hissedarlara bildirim yapması gerekir.

HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE:

Satış tarihinden itibaren gerek satıcı gerekse alıcı tarafından noterden diğer hissedarlara bildirim yapılmasından ve bu bildirimin hissedarların eline geçmesinden itibaren 3 AY içinde kullanılmaması eğer noterden bildirim yapılmaması halinde 2 YIL içinde kullanılmaması halinde bu hak kullanılamaz, mahkemeye dava açılamaz.

İkincisi ‘’Sözleşmeden Doğan Şuf’a Hakkı’’ TMK’nun 735.maddesinde düzenlenmiş olup satıcı ve alıcı tarafının istemiyle noterden düzenlenmiş şufa sözleşmesinin sözleşmede yetki verilmesi halinde alıcı tarafın veya malikinin veya yetkili temsilcisinin talebi ile tapu kütüğüne şerh edilmesidir. Şerhin davaya konu olma etkisi 10 YIL geçtikten sonra sona erer.

Sözleşmeden Doğan Şuf’a Hakkı tapuya şerh edilmiş ancak buna rağmen bu sözleşmeyle tapu devrine yükümlü hissedar hissesini dışarıdan 3.bir kişiye satmış ise yine gerek alıcının gerekse satıcının noterden tebligat çekip bildirim yapması gerekir. Bildirim yapılmışsa kanuni şufa da olduğu gibi 3 AY, bildirim yapılmamışsa 2 YIL içinde TBK’nun 242.maddesi gereğince dava açması gerekir.

Sözleşmeden doğan Şuf’a Hakkı noterde düzenlenebileceği gibi Tapu Müdürlüklerinde tarafların beyanı alınıp tescil istem belgesi alınarak da düzenlenebilir. Hatta Türk Borçlar Kanunun 237.maddesi kapsamında Vefa (Geri) Alım veya İştira (Alım) Hakkından farklı olarak adi yazılı şekilde yapılması halinde bile geçerlidir.

Şufa hakkından diğer hissedarların dava açmaması üzerine bir hissedar ile diğer hissedarlar arasında veya tüm hissedarlar ile dışarıdan 3.kişi arasında gerek noter gerekse tapuda şufadan feragat sözleşmesi de düzenlenebilir. Bu durumda hissedarlardan birisinin hissesini dışarıdan 3.bir kişiye satması halinde bu hak kullanılamaz şufa hakkının mahkeme kararıyla adına tescili için dava açılamaz.

Şuf’a ( Ön Alım) Hakkı, Türk Borçlar Kanunun 240.maddesi gereğince ekonomik olarak  SATIŞ veya SATIŞA EŞDEĞER işlemlerde kullanılabilir.

Şuf’a Hakkı, cebri satışla elde edilen mülkiyet tescilinde, Mahkeme kararlarının infazında, Bağış, Ölünceye Kadar Bakmak Şartıyla Tapu Devrinde, vs. gibi tapu işlemlerde kullanılamaz.

MALİ YÖNÜ:

Şuf’a Davası sonucu mahkeme kararıyla dışarıdan kişiye 3.satılmış hisseyi satın alan hissedarın bu mahkeme kararını infaz ettirmek için kesinleşmiş mahkeme kararını Tapu Müdürlüğüne ibraz etmesi ve 492 sayılı harçlar kanunun 13/b maddesi kapsamında kayıtlı değer üzerinden, Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkının şerhinde ise tescil edilen veya kayıtlı değer üzerinden alım hakkı sahibi tarafından tapu harcı ve bölgesel katsayıya göre döner sermaye ücreti ödenmesi gerekir.

Yeni bir konu ve yeni bir yazıda buluşmak dileğiyle…